Való­szí­nű min­den­ki, aki ingat­lan­köz­ve­tí­tőn keresz­tül vásá­rolt vagy adott el ingat­lant, talál­ko­zott már véte­li szán­dék­nyi­lat­ko­zat­tal. A for­mai elté­ré­sek mel­lett, min­den ilyen jel­le­gű irat a vevő komoly ingat­lan-vásár­lá­si szán­dé­kát rög­zí­ti, melyet – az ügy­le­tet meg­erő­sí­ten­dő – kisebb összeg átadá­sá­val egy idő­ben írják alá.

A cikk a véte­li szán­dék­nyi­lat­ko­zat és az azzal egy­ide­jű­leg meg­fi­ze­tett vétel­ár-rész­let jogi meg­íté­lé­sé­ről, és az ezzel kap­cso­la­tos gya­kor­la­ti tud­ni­va­lók­ról ad tájékoztatást.

Az ingat­la­nok adás­vé­te­lé­re vonat­ko­zó jog­sza­bály­ban (Ptk.) nin­csen neve­sít­ve „véte­li szán­dék­nyi­lat­ko­zat”. Éppen ezért, egy ilyen fel­ira­tú papírt asze­rint kell minő­sí­te­ni, hogy mit tar­tal­maz. Milyen köte­le­zett­sé­ge­ket álla­pít meg arra néz­ve, aki nyi­lat­ko­zik, milyen vál­la­lást, eset­leg fize­té­si meg­ol­dá­so­kat, üte­me­zést rög­zít. Fel kell hív­ni a figyel­met arra, hogy bár a gya­kor­lat­ban ez a doku­men­tum egy­faj­ta elő­szer­ző­dés­ként funk­ci­o­nál­hat, jogi meg­íté­lé­se nem egy­sé­ges, jog­ha­tá­sai is nagy­ban függ­nek attól, hogy mi sze­re­pel az iratban.

Való­já­ban tehát egy olyan, egy­ol­da­lú nyi­lat­ko­zat­nak, amely­ben a vevő-jelölt kife­je­zi vásár­lá­si szán­dé­kát, azaz véte­li aján­la­tot tesz az eladó­nak, nincs köte­le­ző ere­je, seme­lyik fél­re nézve.

Abban az eset­ben, ha a szán­dék­nyi­lat­ko­zat mel­lé pénz­összeg is átadás­ra kerül, bonyo­lul­tabb a hely­zet. Ugyan­is az aján­lat­té­tel­hez nem kell meg­fi­zet­ni sem­mi­fé­le vétel­ár-részt (elő­le­get) vagy fog­la­lót, főként nem az ingat­lan­köz­ve­tí­tő részére!

Amennyi­ben még­is biz­to­sí­ta­ni sze­ret­nénk az eladót véte­li szán­dé­kunk komoly­sá­gá­ról – írás­be­li nyi­lat­ko­za­tunk mel­lett, akkor egy bizo­nyos pénz­össze­get letét­be helyez­he­tünk egy ügy­véd­nél, vagy köz­jegy­ző­nél, amely beszá­mít később a vétel­ár­ba. A leté­ti szer­ző­dést, nyi­lat­ko­za­tot pedig csa­tol­hat­juk a szán­dék­nyi­lat­ko­zat (véte­li aján­lat) mellé.

A vonat­ko­zó jog­sza­bály sze­rint, a véte­li aján­lat mel­lé nem fizet­he­tő fog­la­ló, vagy előleg!

A szer­ző­dés vagy elő­szer­ző­dés meg­kö­té­se­kor a felek aka­rat­egy­ség­ben, közös elha­tá­ro­zás­sal meg­egyez­nek abban, hogy a vevő – köte­le­zett­ség­vál­la­lá­sá­nak jelé­ül – fog­la­lót fizet meg a szer­ző­dés alá­írá­sá­val egy­ide­jű­leg. A fog­la­ló átadá­sá­nak tényét és jog­kö­vet­kez­mé­nye­it rög­zí­tik is a szer­ző­dés­ben. Az adás­vé­te­li szer­ző­dés­ben a felek min­dig nyi­lat­koz­nak, hogy a fog­la­ló jogi ter­mé­sze­té­vel tisz­tá­ban van­nak, amennyi­ben a tel­je­sí­tés az eladó érdek­kö­ré­be tar­to­zó okból hiú­sul­na meg, úgy a fog­la­ló két­sze­re­sét köte­les vevő részé­re vissza­fi­zet­ni. Abban az eset­ben pedig, amennyi­ben a tel­je­sí­tés a vevő érdek­kö­ré­ben fel­me­rü­lő okból hiú­sul­na meg, úgy a vevő a fog­la­lót elveszíti.

Abban az eset­ben, ha a felek nem fog­la­lót, hanem a vétel­ár első részel­tét elő­leg jog­cí­mén adják át, akkor a tel­jes összeg a szer­ző­dés bár­me­lyen okból tör­té­nő meg­hi­ú­su­lá­sa ese­tén visszajár!

A gya­kor­lat­ban a leg­több véte­li szán­dék­nyi­lat­ko­zat – nevé­vel ellen­tét­ben – nem egy­ol­da­lú aka­rat-kije­len­tés, hanem két fél között lét­re­jö­vő meg­ál­la­po­dás, egy­faj­ta elő­szer­ző­dés. Ezt az ira­tot mind a vevő, mind pedig az eladó alá írja, és abban köte­le­ző­en vál­lal­ják, hogy egy későb­bi idő­pont­ban egy­más­sal adás­vé­te­li szer­ző­dést fog­nak köt­ni.  Ennek az irat­nak azon­ban ugyan­azon for­mai elő­írá­sok­nak kell meg­fe­lel­nie, mint a vég­le­ges adás­vé­te­li szer­ző­dés­nek (írás­be­li­ség, felek meg­ne­ve­zé­se, adás­vé­tel tár­gya, vétel­ára, vég­le­ges szer­ző­dés meg­kö­té­sé­nek vár­ha­tó idő­pont­ja, fel­té­te­le stb.). Itt helye van fog­la­ló átadá­sá­nak is, mely a később meg­kö­ten­dő szer­ző­dés biz­to­sí­té­ka, s a vétel­ár­ba beszámít.

Ingat­lan vásár­lá­sa ese­tén az alá­írt és ügy­véd által ellen­jegy­zett adás­vé­te­li szer­ző­dés és a szük­sé­ges okira­tok föld­hi­va­tal­hoz tör­té­nő benyúj­tá­sát köve­tő­en tulaj­don­jog szél­jegy­re kerül. Úgy tűnik, ekkor már nincs más dolog a fize­té­sen kívül, mint bir­tok­ba ven­ni új tulaj­dont. Ahhoz, hogy ez az utol­só moz­za­nat is sike­res legyen, idő­ben szá­mol­ni kell a bir­tok­ba­adás­kor fel­me­rü­lő lehet­sé­ges problémákkal.

A bir­tok­ba­adás lénye­ge, hogy az ingat­lan a vevő ren­del­ke­zé­se alá kerül. Ez tör­tén­het fizi­ka­i­lag is, mikor az új tulaj­do­nos meg­je­le­nik az ingat­lan­ban. Lehet­sé­ges azon­ban hogy nem az ingat­lant, hanem a bir­tok­lá­sát jel­ké­pe­ző dol­got, a kul­csát veszik át az eladó­tól. Mind­két eset bir­tok­ba­adást jelent, nincs köz­tük különbség.

Az ingat­lan bir­tok­ba­adá­sá­nak nap­já­ról a felek dön­te­nek. Ez tör­tén­het a tel­jes vétel­ár kifi­ze­té­sé­vel egy­ide­jű­leg, lehet koráb­ban vagy később is. A bir­tok­ba­vé­tel idő­pont­ja fon­tos, mert ettől a nap­tól kezd­ve vise­li a vevő (vagy a haszon­él­ve­ző) az ingat­lan ter­he­it (pl. fize­ti a köz­üze­mi szám­lá­kat) és élve­zi hasznait.

Az ingat­lan bir­tok­ba­adá­sá­ról-bir­tok­ba­vé­te­lé­ről érde­mes jegy­ző­köny­vet készí­te­ni, amely­ben a felek rög­zí­tik a köz­üze­mi mérő­órák gyá­ri szá­mát és állá­sát vala­mint a felek által fon­tos­nak tar­tott tényeket.

Érde­mes az eladó­tól kér­ni, hogy leg­ké­sőbb a bir­tok­ba­adás­sal egy­ide­jű­leg iga­zol­ja, hogy a köz­üze­mek felé nincs tar­to­zá­sa (nul­lás iga­zo­lá­sok), vala­mint iga­zol­ja a lakó­in­gat­lan­ból való kije­lent­ke­zé­sét, egy­ide­jű­leg sza­va­tol­va azt is, hogy a címen sen­ki más nem maradt beje­lent­kez­ve, gaz­da­sá­gi tár­sa­ság­nak nem szék­he­lye, nem telep­he­lye, vagy nem fióktelepe.

Kel­le­met­len meg­le­pe­tés elke­rü­lé­sé­ért még a szer­ző­dés alá­írá­sa előtt tájé­ko­zód­ni kell az ingat­lan­nal kap­cso­lat­ban fel­hal­mo­zott tar­to­zá­sá­ról, és a szer­ző­dés meg­kö­té­se előtt az aktu­á­lis tar­to­zás össze­gé­ről pon­tos kimu­ta­tást kér­jünk. Ha a bir­tok­ba­adás­kor az eladó által is alá­írt jegy­ző­könyv­ben rög­zí­tett köz­üze­mi mérő­ál­lá­so­kat jelent­jük be a köz­mű­szol­gál­ta­tó­nak, a koráb­bi fogyasz­tá­sért nem felelünk.

Ha az adás­vé­te­li szer­ző­dés előtt körül­te­kin­tő­en kikér­tük a meg­vá­sá­rol­ni kívánt ingat­lan tulaj­do­ni lap­já­nak máso­la­tát, és ott a bár­mi­lyen elide­ge­ní­té­si, vagy jel­zá­log­jog bejegy­zé­se sze­re­pel, akár csak szél­je­gyen is, nem kizárt, hogy a tulaj­do­ni lapon sze­rep­lő összeg a bejegy­zés óta folya­ma­to­san növekszik.

Tehát a bir­tok­ba adá­si jegy­ző­köny­vet csak akkor írjuk alá, ha tel­jes bizo­nyos­ság­gal meg­ál­la­pí­tot­tuk, hogy a meg­vá­sá­rol­ni kívánt ingat­lan a meg­be­szél­tek alap­ján kerül átadásra.