NYUGODTAN ÍRASSA A BÉRLŐRE A GÁZÓRÁT!

Ebben a cikk­ben az albér­le­tek téma­kö­rén belül érde­kes dol­go­kat vesé­zünk ki:

  • mi sze­re­pel­jen egy bér­le­ti szer­ző­dés­ben, valamint

  • milyen jogai és köte­le­zett­sé­gei van­nak a bér­be­adó­nak és a bérlőnek.

Az első témánk a bérleti szerződés

Manap­ság elenyé­sző szám­ban készül­nek ügy­véd által ellen­jegy­zett szer­ző­dé­sek lakás­bér­lé­sek ese­té­ben. Ugyan­ak­kor az is kide­rült a beszél­ge­té­sünk folya­mán, hogy tájé­ko­zott­nak azok az embe­rek mond­ha­tók, akik­nek már volt ügyük bér­le­ti szer­ző­dés­ből kifo­lyó­lag”.
A prob­lé­mák for­rá­sa tehát az, ha a tájé­ko­zat­lan embe­rek maga­biz­to­san veszik kezük­be a dol­gok irányítását.

Leg­gya­ko­ribb hiba, hogy az inter­ne­ten talál­ha­tó min­tá­kat hasz­nál­ják. A bér­le­ti szer­ző­dé­sek­re a jogá­szok is külön sza­ko­sod­nak, így elmond­ha­tó, hogy sok buk­ta­tó­val jár­hat ez a rossz gyakorlat.

A bér­le­ti szer­ző­dés­ről álta­lá­nos­ság­ban elmond­ha­tó, hogy:

a tör­vény egy­részt meg­ha­tá­roz­za, hogy mit kell fel­tét­le­nül tar­tal­maz­nia egy bér­le­ti szer­ző­dés­nek (a felek és a bér­le­mény ada­tai, a bér­le­ti díj össze­ge, a bér­let idő­tar­ta­ma, stb.), más­részt sza­bá­lyoz olyan alap­ve­tő kér­dé­se­ket (pl. kar­ban­tar­tá­si köte­le­zett­ség, fel­mon­dás), ame­lye­ket csak akkor kell egy adott bér­le­ti szer­ző­dés­re alkal­maz­ni, ha a felek a szer­ző­dé­sük­ben nem tér­tek el a tör­vé­nyes sza­bá­lyok­tól.

Ugyan­ak­kor a felek­nek lehe­tő­sé­gük van a saját maguk által fon­tos­nak ítélt dol­gok rög­zí­té­sé­re is.

A második témánk a bérbe adók és a bérlők jogai és kötelezettségei

Elő­ször arra tér­tünk ki, mi van akkor, ha egy pár veszi ki közö­sen az ingatlant:

(…) nem fel­tét­le­nül muszáj mind­ket­te­jük ada­ta­it bele­fog­lal­ni a szer­ző­dés­be”.

Ha csak egyi­kük veszi ki, akkor viszont cél­sze­rű a szer­ző­dés­ben meg­ha­tá­roz­ni, hogy hány sze­mélyt jogo­sult az ingat­lan­ba beengedni.
Abban az eset­ben viszont, ha töb­ben bér­lik az ingat­lant, akkor min­den­ki jogai egyen­lők, mivel társ­bér­lők­nek tekintendők.

Ez azt jelen­ti, hogy ha vala­me­lyi­kük szer­ző­dés­sze­gést követ el és nem fizet, akkor a bér­be­adó­nak joga van a tel­jes bér­le­ti díjat akár­me­lyi­kük­től követelni.

A bér­be­adó­nak maxi­má­li­san a havi­díj három­szo­ro­sát van jogo­sult­sá­ga elkér­ni kau­ci­ó­ként, de csak akkor, ha ez le is van írva, ugyanis:

a bér­le­ti szer­ző­dés ese­tén jelen­leg egyet­len for­mai meg­kö­tés van: érvé­nyes­sé­gé­hez annak írás­ba fog­la­lá­sa szük­sé­ges”.

Ami azt jelen­ti, hogy sem köz­jegy­zői hite­le­sí­tés, sem pedig ügy­vé­di ellen­jegy­zés nem szük­sé­ges az érvé­nyes­sé­gük­höz, ami az ese­ten­ként fel­me­rü­lő prob­lé­mák meg­ol­dá­sát nagy­ban megnehezíti.

Pél­dá­ul, ha „a bér­lő nem fizet bér­le­ti díjat, rezsit vagy nem haj­lan­dó a lakást visszaadni”.

Ilyen hely­ze­tek­ben a bér­be­adók álta­lá­ban kény­te­le­nek vál­lal­ni a több­éves peres­ke­dést, ami­nek költ­sé­ge­it ráadá­sul nekik kell megelőlegezniük.

Azon­ban, ha a bér­le­ti szer­ző­dés köz­jegy­ző által vég­re­haj­tá­si zára­dék­kal van ellát­va, akkor a köve­te­lés köz­vet­le­nül (tehát peres eljá­rás nél­kül) vég­re­hajt­ha­tó, illet­ve szük­ség ese­tén ható­sá­gi köz­re­mű­kö­dés igény­be­vé­te­lé­vel kikény­sze­rít­he­tő a jogo­su­lat­lan bér­lők kiköltözése”.

Fon­tos tehát, hogy vég­re­haj­tá­si zára­dé­kot helyez­zünk el a szer­ző­dés­ben. Ugyan­is a zára­dék fel­gyor­sít­ja az egyéb­ként nem túl szél­se­bes kila­kol­ta­tás jogi gya­kor­la­tá­nak folyamatát.

Ha a bér­lő beje­lent­ke­zik az albér­let­be, az még nem jelen­ti auto­ma­ti­ku­san, hogy jogo­sult is ott lak­ni. A kije­lent­ke­zés elmu­lasz­tá­sa ugyan­ak­kor prob­lé­má­kat jelent­het, hiszen a régi bér­lő nevé­re érke­zett leve­lek­kel a bér­be­adó vagy az új bér­lők nem tud­nak mit kez­de­ni. Vala­mint, az új bér­lők eset­le­ge­sen nem kap­nak meg fon­tos értesítéseket.

Vala­mint, nagyon fon­tos meg­em­lí­te­ni azt is, hogy
 „a magyar tör­vény­ke­zés szi­go­rú­an tilt­ja az önbí­rás­ko­dást, így amennyi­ben a bér­lő nem tesz ele­get a köte­le­zett­sé­ge­i­nek, úgy jogi útra kell terel­ni a dolgot”.

Van viszont egy nagyon fon­tos dolog, amit meg kell említeni:
„az ingat­lan bér­be­adó­ját tör­vé­nyes (!) zálog­jog ille­ti a bér­le­ti díj és a költ­sé­gek ere­jé­ig a bér­lő­nek a bér­le­mény terü­le­tén levő vagyon­tár­gya­in. Esze­rint a bér­be­adó mind­ad­dig, amíg zálog­jo­ga fenn­áll, meg­aka­dá­lyoz­hat­ja a zálog­jog­gal ter­helt vagyon­tár­gyak elszál­lí­tá­sát. A bér­lő­re az ajtót tehát nem lehet rátör­ni, de meg lehet aka­dá­lyoz­ni abban, hogy a lakás­ból hol­mi­ját, sze­mé­lyes vagyon­tár­gya­it elvi­gye, amíg tar­to­zá­sát nem rendezi”.

Cél­sze­rű a mérő­órá­kat a bér­lő nevé­re írat­ni huza­mo­sabb bér­be­adás ese­tén, hiszen így a szol­gál­ta­tók a bér­lő felé élnek a köve­te­lé­se­ik­kel, eset­le­ge­sen azok behaj­tá­sá­val. Ha netán nem tör­té­nik kifi­ze­tés, és a szol­gál­ta­tó mond­juk, kikap­csol­ja a mérő­órá­kat, akkor nagyon sokan azt az utat választ­ják, hogy kifi­ze­tik a bér­lő helyett a tar­to­zást. Ugyan­ak­kor léte­zik olyan lehe­tő­ség is, hogy amennyi­ben a bér­be­adó bemegy a szol­gál­ta­tó­hoz és új szer­ző­dést köt, akkor vissza­kap­csol­ják az órát. Ugyan­is a bér­be­adó sze­mé­lye nem tar­to­zik, és a szol­gál­ta­tók szer­ző­dé­si köte­le­zett­ség­gel ren­del­kez­nek a nem tar­to­zó ügy­fe­lek irányába.

Amennyi­ben a lakás búto­ro­zot­tan, ház­tar­tá­si gépek­kel fel­sze­rel­ve került kiadás­ra, úgy e dol­gok javí­tá­sa alap­ve­tő­en a tulaj­do­nos köte­le­zett­sé­ge, mivel ezek a bér­le­mény részét képezik.

Ez alól kivé­telt képez, ha meg­hi­bá­so­dás ese­tén szak­em­ber­rel bevizs­gál­tat­juk, hogy ren­del­te­tés­sze­rű hasz­ná­lat­ból eredő‑e a prob­lé­ma. Amennyi­ben nem ren­del­te­tés­sze­rű­en volt hasz­nál­va, úgy a bér­lőt ter­he­li a javí­tás. Cél­sze­rű egyéb­ként ilyen ese­tek­ben a szer­ző­dés­hez egy lis­tát mel­lé­kel­ni a lakás­ban talál­ha­tó beren­de­zé­si tárgyakról”.

Meg­kap­tuk a választ arra a kér­dé­sünk­re is, hogy mi tör­té­nik akkor, ha mond­juk, ked­den meg­tör­té­nik a szer­ző­dés­kö­tés és átad­ják a kau­ci­ót, de a bér­be­adó úgy dönt, hogy szer­dán vissza­mond­ja a szer­ző­dést, mert más töb­bet aján­lott az ingatlanért:
„Pac­ta sunt ser­van­da, azaz: a szer­ző­dés köte­lez. Ez a szer­ző­dé­ses jog alap­el­ve. Jog­sze­rű­en erre hivat­koz­va – hacsak maga a szer­ző­dés nem tar­tal­maz­za, mint fel­mon­dá­si okot – nem mond­ha­tó fel a szerződés.”.